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Análisis de Inversión - Propiedad de 11 Apartamentos

Datos Básicos de la Inversión

• Valor de la propiedad: L. 13,000,000
• Número de apartamentos: 11 unidades
• Ocupación actual: 10 apartamentos alquilados (90.9%)
• Ingresos mensuales estimados: L. 110,000 - L. 130,000

1. Análisis de Ingresos

Ingresos Mensuales

• Escenario conservador: L. 110,000/mes
• Escenario promedio: L. 120,000/mes
• Escenario optimista: L. 130,000/mes

Ingresos Anuales

• Conservador: L. 1,320,000
• Promedio: L. 1,440,000
• Optimista: L. 1,560,000

2. Gastos Operativos Estimados

Gastos Fijos Mensuales (Estimación)

• Mantenimiento general: L. 8,000 - L. 12,000
• Seguros: L. 3,000 - L. 4,000
• Impuestos municipales: L. 2,000 - L. 3,000
• Servicios comunes: L. 2,000 - L. 3,000
• Administración/gestión: L. 6,000 - L. 9,000
• Reserva para reparaciones mayores: L. 5,000 - L. 8,000

Total gastos mensuales: L. 26,000 - L. 39,000 Promedio estimado: L. 32,500

Flujo de Caja Neto Mensual

• Escenario conservador: L. 110,000 - L. 32,500 = L. 77,500
• Escenario promedio: L. 120,000 - L. 32,500 = L. 87,500
• Escenario optimista: L. 130,000 - L. 32,500 = L. 97,500

3. Análisis de Financiamiento

Opciones de Prima (Enganche)

Prima	Monto Préstamo	% Financiado
20%	L. 2,600,000	L. 10,400,000
25%	L. 3,250,000	L. 9,750,000
30%	L. 3,900,000	L. 9,100,000

Cuotas Mensuales Estimadas (Tasa 12% anual, 20 años)

Prima	Cuota Mensual	Flujo Disponible*
20%	L. 114,470	-L. 26,970
25%	L. 107,315	-L. 19,815
30%	L. 100,160	-L. 12,660

*Con ingresos promedio de L. 87,500

Cuotas Mensuales (Tasa 10% anual, 25 años)

Prima	Cuota Mensual	Flujo Disponible*
20%	L. 94,515	-L. 7,015
25%	L. 88,607	-L. 1,107
30%	L. 82,699	L. 4,801

4. Escenarios de Viabilidad

Escenario A: Prima 30% + Condiciones Favorables

• Prima requerida: L. 3,900,000
• Cuota mensual (10%, 25 años): L. 82,699
• Flujo positivo: L. 4,801/mes
• Ocupación mínima requerida: 85%

Escenario B: Prima 35% + Optimización

• Prima requerida: L. 4,550,000
• Monto a financiar: L. 8,450,000
• Cuota mensual (10%, 25 años): L. 76,783
• Flujo positivo: L. 10,717/mes
• Ocupación mínima requerida: 80%

5. Tiempo de Recuperación de Inversión

Con Prima del 30% (L. 3,900,000)

• Flujo neto anual: L. 57,612 (promedio)
• Tiempo de recuperación: 67.7 años (solo flujo operativo)

Considerando Apreciación del Inmueble

• Apreciación estimada: 3-5% anual
• Valor en 10 años: L. 17-21 millones
• Ganancia de capital: L. 4-8 millones
• ROI total a 10 años: 15-25%

6. Análisis de Riesgos

Riesgos Principales

• Vacancia: Cada apartamento vacío = -L. 10,000-12,000/mes
• Mantenimiento mayor: Reparaciones imprevistas
• Mercado inmobiliario: Cambios en demanda de alquileres
• Tasas de interés: Incrementos en costos de financiamiento

Ocupación Mínima Requerida

• Con prima 30%: 85% ocupación (9.35 apartamentos)
• Con prima 35%: 80% ocupación (8.8 apartamentos)

7. Recomendaciones

✅ Factores Positivos

• Alta ocupación actual (90.9%)
• Ingresos por renta relativamente estables
• Activo tangible con potencial de apreciación

⚠️ Consideraciones Críticas

• Prima mínima recomendada: 35% (L. 4,550,000)
• Reserva de emergencia: L. 500,000 - L. 1,000,000
• Ocupación objetivo: Mantener 85%+ ocupación
• Diversificación: No concentrar todo el patrimonio en una inversión

📊 Conclusión

La inversión puede ser viable con:

1. Prima mínima del 35%
2. Condiciones de préstamo favorables (10% anual, 25 años)
3. Mantenimiento de alta ocupación (85%+)
4. Gestión profesional de la propiedad
5. Reserva suficiente para imprevistos

Recomendación final: Proceder con cautela. Negociar mejores condiciones de financiamiento y considerar una prima más alta para mayor seguridad financiera.