-
Проверить документы собственника
-
Долги, коммуналка - есть ли? Входит ли туда капитальный ремонт? Покажите предыдущие платёжки бумаги.
-
Сколько человек прописано? Узнать! Проверить квитанции! На кого приходят.
-
Документы на квартиру/копии, на кого - обязательно! Копия регистрации в квартире
-
Все оформляем через хозяина
-
Когда я смогу въехать?
-
Включены ли коммунальные услуги?
-
Кто занимается аварийным ремонтом?
-
Возвращается ли мой залог, когда я съезжаю?
-
Один ли собственник? В тех случаях, когда их двое или более, а договор подписывает всего лишь один, есть риск быть выкинутым на улицу.
-
Есть ли свидетельство о регистрации права собственности? Если да, то спрашивайте, когда его можно будет увидеть
- Наличие кровати
- Можно ли переключить широкополосный интернет
- Тип и наличие плиты
- Есть ли вода летом? Бойлер? Колонка? (Сколько происходит нагрев воды и на сколько ее хватает)
- Напор воды
- Отопление (тепло ли в квартире, проверка батарей)
- Наличие стиральной машины (Исправна ли она работает)
- Наличие посудомоечной машины (Опционально)
- Проверка всех повреждений в квартире, техники и механизмов мебели, труб и сантехники. (Давно ли меняли краны? Не текут ли трубы? Работает ли канализация?)
- Вопрос про шумоизоляцию
- Наличие кондиционера (Опционально)
- Наличие Холодильника (Проверка работы)
- Инфраструктура рядом
- Наличие в близи трамвайных путей или рельс
- Ситуация по разводным мостам рядом (Актуально для СПБ)
- Проверка входной двери и замка (Меняли ли замок, после последних жильцов. Если дверь в квартиру выглядит хлипкой, сразу же спросите, согласен ли хозяин установить надёжную дверь в счет аренды.)
- Качество воды в трубах (Можно ли безопасно кипятить или нужен фильтр)
- Какие соседи
- Можно ли выбросить замшелый диван? Просверлить дырки в стенах? Увезут ли ненужную мебель, если попросим. (Проверить балкон и шкафы)
- Если нет например стиральной машины или холодильника, узнать, можно ли поставить её в счет аренды.
- Кто жил до вас в квартире? Почему выселился?
- Намерен ли хозяин часто навещать жильцов?
- Почему в квартире не живут родственники собственника?
- Спросите у агента про собственника - что это за человек, почему не живёт здесь, почему не живут его родственники? На всякий случай.
- Порядок финансовых расчетов?
- Можно ли внести дополнения в договор о найме квартиры?
- Что входит в оплату квартиры?
- Почему в квартире не живут родственники собственника?
-
Паспорт хозяина
Проверить паспорт можно тут: сервисы.гувм.мвд.рф
-
Свежие квитанции об оплате коммунальных услуг.
Если по ним есть задолженности, надо требовать, чтобы собственник обязательно погасил их до того, как будет заключён договор аренды. А когда будете подписывать договор, укажите в нём показания счётчиков электричества и воды, чтобы потом избежать проблем с расчётами.
-
Выписка из ЕГРН.
Она подтверждает право собственности на объект недвижимости. Иногда арендодатели показывают не выписку, а свидетельство о праве собственности. Но такие документы выдавались до 15 июля 2016 года и могли устареть. Поэтому для заключения договора найма нужно спрашивать именно выписку из ЕГРН не старше 1 месяца: если времени с её получения прошло больше, то есть риск, что квартира уже принадлежит другому человеку. Данные о владельце жилого помещения в выписке и в паспорте должны совпадать.
Пример: 78c6039348.png
Совпадение паспортных данных с данными из ЕГРН
В выписке также будет указано, сколько у квартиры собственников и зарегистрированных жильцов. В идеале надо просить, чтобы на подписании договора найма присутствовали все собственники. Если это невозможно, необходимо запрашивать доверенность у собственника, который будет заключать с вами договор. В документе пропишите, что он гарантирует, что остальные собственники не против сдать квартиру в аренду. Так другие собственники не смогут требовать от вас выселиться без уведомления наймодателя.
Убедитесь, что на квартиру нет обременений и она не под арестом — это тоже будет указано в выписке. От квартир с «проблемами» лучше держаться подальше. А вот если квартира в ипотеке, это нестрашно: покупать квартиру в ипотеку и потом сдавать её, чтобы побыстрее выплатить кредит, — распространённая практика. Шанс, что банк заберёт квартиру у собственника и ему придётся выселять жильцов, минимальный. Тем более, как вы понимаете, многое зависит и от вас — будете платить своевременно, собственник будет спокойно отдавать долг банку.
-
свидетельство о регистрации права собственности
-
Копия регистрации в квартире
-
Договор аренды
Практика такова, что все чаще арендодатель настаивает на онлайн переводах, так действительно проще и быстрее, но как упомянул выше, соблюдайте и свои интересы. Настаивайте на передаче денежных средств наличными с написанием расписки о получении оплаты за проживание. И, кстати, собственника вы должны увидеть на подписании договора лично, заранее предупредив маклера, чтобы он сказал взять паспорт, дабы сличить с данными по квартире.
Это основной вопрос, какой нужно задать риэлтору при аренде квартиры, т.к. у него будет шаблонный вариант, который может предусматривать интересы только собственника, но не ваши. Обязательно прочтите и внесите свои коррективы.
Изучите правильный, где указано всё, что защитит ваши интересы и права!
На берегу договоритесь, кто и как будет оплачивать коммунальные услуги.
Какую часть коммунальных услуг берёт на себя арендатор? Самая распространённая практика - это оплата только света/воды/газа. Если предлагают оплачивать все коммунальные услуги, затем часть из них вычитать и переводить оставшуюся квартплату на карту собственника, никогда с ним не видясь, то советую отказываться от такого варианта. Ибо мутновато.
Практика рынка недвижимости такова, что хозяева жилья могут предложить несколько варрантов оплаты:
- в круг (т.е. вы платите установленную сумму и вас не волнуют коммунальные расходы, собственник сам их оплачивает);
- коммуналка отдельно (т.е. вы платите арендную плату плюс коммунальные платежи — свет, газ, вода по счетчикам). Важно решить это на берегу.
Как будет происходить оплата? Советую настаивать на личной встрече хотя бы раз в два-три месяца, чтобы получать расписку об оплате. Если собственник будет приходить, обязательно обговорите с ним, за какой время он должен вас предупредить (желательно чтобы он делал это не звонком в дверь).
Неважно, заключает договор риелтор или вы взяли типовой из интернета, не поленитесь внимательно его изучить. В договоре нужно проверить ФИО и паспортные данные владельца жилья, адрес квартиры, указать срок аренды и стоимость, условия пересмотра платы за жилье, условия и порядок досрочного расторжения договора и штрафные санкции, и даже количество визитов собственника. Так, если вы забудете про этот пункт, то хозяин сможет запросто приходить к вам хоть каждый день якобы с проверкой. Вы это вряд ли выдержите и решите съехать, а это значит, что санкции будут наложены на вас за расторжение договора. Или же, если вы устно проговорите, что будете жить с кошкой, но не пропишите этого в договоре, в один день это сможет стать причиной вашего выселения. И не забывайте о подробнейшей описи имущества в приложении к договору – акте приема-передачи
Как ни крути, вам в любом случае надо будет общаться с собственником. Допустим, вы будете переводить оплату на карту, но… сломался кран, пришло письмо в почтовый ящик, соседи предлагают скинуться на шлагбаум. Да и количество визитов можно ограничить в договоре, но не число звонков. Некоторые бабушки, сдающие квартиры, считают своим долгом слишком навязчиво беспокоиться об арендаторах. Все это можно понять при знакомстве с собственниками и взвесить, сможете ли вы с этим смириться.
Нужно понимать, что при аренде квартиры, вам сразу стоит подготовить три суммы – оплата за первый месяц, залог и комиссия риелтору. Залог вы платите собственнику, обычно он равняется ежемесячному платежу за аренду. Некоторые владельцы соглашаются разделить платеж на два месяца. Залог – это своего рода защита собственника, ведь его тоже могут обмануть. Вдруг вы заберете всю технику и съедете из квартиры или испортите всю мебель? Залог либо возвращается по окончании срока аренды (если ничего не повреждено), либо по договоренности вы можете жить последний месяц в счет этой суммы. Комиссия идет риелтору и платите ее вы. Обычно только при аренде дорогой квартиры агенту платит сам собственник. Сумма может быть разной – как 10% от стоимости аренды за месяц, так и 100%.
Вы – добросовестно платите за квартиру и ничего не ломаете, проживая в ней. Однако иногда наступают обстоятельства, не зависящие от вашей доброй воли. В частности, квартиру могут затопить соседи сверху, может прорвать трубу или выйдет из строя электросчетчик. Или газовая колонка. Кто в этом случае будет оплачивать текущий ремонт? Обязательно пропишите этот пункт в договоре, чтобы впоследствии вам не пришлось платить за постоянно выходящую из строя технику. Можно попытаться договориться делить расходы по ремонту пополам.
Близость ко всем этим необходимым объектам инфраструктуры влияет непосредственно на цену будущего съемного жилья. Так что не стесняйтесь и выясните, как далеко вам придется добираться до почты или милиции, в случае необходимости. А еще спросите номер участкового и ЖЭКа.
Это пункту лучше тоже прописать в договоре. Ведь ситуация, когда вам понадобится съехать из арендуемого жилья, может возникнуть внезапно. И лучше, если вы сможете претендовать на возврат депозитной суммы. Может, конечно, этот вопрос решить и после, через суд. Но не все готовы нести юридические издержки, а судиться в наше время стоит недешево.
Балкон и шкафы. Убедитесь, что хозяева не перепутали съёмную квартиру со складом. Объясните, что вам будут мешать чужие лыжи и соленья, и уточните, когда их смогут вывезти.
Пусть вас не страшит старая некрасивая ванна — её легко можно покрыть эмалью или акрилом, зато можно поторговаться с хозяином. Обязательно проверьте напор воды и исправность смесителей.
Задавайте вопросы. Не собирается ли хозяин продавать жильё или делать там ремонт? Спрашивайте о семье: выясните, не найдутся ли в ближайшее время родственники, желающие поселиться в этой квартире.
Если во время осмотра обнаружились какие-то недочёты, спросите, за чей счёт и в какие сроки будет проведен ремонт.
Будет ли заключён договор. Договор — это ваш гарант соблюдения тех условий, на которые вы согласились изначально. Если арендодатель отказывается от его заключения, ссылаясь на якобы лишние хлопоты, отъезд собственника, да на что угодно, — кладите трубку.
Когда вам приглянулась квартира и вы уже думаете, что нашли ту самую, обязательно спросите документы. Нужно проверить свидетельство на право собственности квартиры, паспорт и квитанции об оплате коммунальных платежей.
*На что смотреть? Во-первых, данные в этом документе и в паспорте должны совпадать. Во-вторых, так вы убедитесь, что перед вами действительно владелец жилья. Показывать квартиру может кто угодно – риелтор, сосед, родственник, но подписывать договор нужно только с собственником, либо с человеком, у которого есть нотариально заверенная доверенность от собственника. Иначе на следующий день после того, как вы отметите новоселье, придет настоящий хозяин квартиры и просто выгонит вас. А вы потеряете все уже выплаченные деньги. Также обратите внимание на количество собственников. Если их несколько, то необходимо требовать письменное согласие от всех владельцев на сдачу квартиры в аренду. Последствие будет примерно таким же – например, придет бывшая жена, скажет, что ее никто не спрашивал, и даст один день на выселение. Почти наверняка это их совместный сговор, ведь они получат все ваши деньги.
В квитанциях посмотрите информацию о задолженности за предыдущие месяцы. Если она есть, то требуйте погасить долг. В какой-то момент либо собственник захочет приписать эту сумму вам, либо, если речь идет о крупной задолженности, коммунальные службы начнут угрожать отключить вам предоставляемые услуги.
Кем были предыдущие квартиранты, по какой причине перестали проживать? Имеют место случаи, где квартиры выносят подчистую, оставив на стенах проклятия в адрес хозяев - не каждому будет комфортно после такого там жить.